Eigenaar van vastgoed en/of belegger?

Dit is een melding voor de gewaarschuwde belegger. We hebben het hier over beleggen en vastgoed en niet over het hebben van vastgoed op zich.

Beleggen doe je met geld dat je niet nodig hebt om in je levensonderhoud te voorzien. Als we dit omzetten in de vastgoedsfeer dan gaat het hier vooral om opbrengsteigendom met huurinkomsten of om papieren vastgoedactiva. Het gaat niet over je eigen woning en ook niet over je tweede verblijf als je dat alleen voor jezelf gebruikt. Daar ligt de gebruikswaarde en zeker de emotionele waarde heel anders. We hebben het over vastgoedactiva waar huurinkomsten, dividenden en meerwaarde de echte bronnen van rendement zijn.

De beleggingsprincipes

Als je echt wil belegen in vastgoed, dan moet je dezelfde beleggingsprincipes op vastgoed toepassen als op andere activa als aandelen en obligaties. Wat zijn die vier principes ook weer?

Niet voorspellen

Met dit principe gaan veel vastgoedexperten al gauw de mist in. Je krijgt dan uitspraken als “Het kan niet naar beneden gaan” of “Er zal altijd een koper zijn die meer biedt”. Of nog “Een meerwaarde zit er altijd in want investeren in vastgoed is altijd een goed idee. Rendement gegarandeerd. ”

En dan komt er zoiets als corona. Ineens zijn appartementen zonder terras niet meer zo gewild. Kleinere appartementen vallen uit de boot maar de gezinnen werden toch kleiner? Huizen zonder tuin of te ver van het groen blijven te koop staan.

Spreiden

Zoals al voldoende geargumenteerd is dit principe het moeilijkste toe te passen bij vastgoed. Om dit goed te doen moet je verschillende activa hebben, verschillend qua type, ligging en dies meer. Dat is niet weggelegd voor elke belegger.

Daarom zet een vastgoedbelegger dit principe niet voorop bij zijn keuze om vastgoed te kopen. Hij probeert dat te compenseren door de keuze aan te scherpen en in nichemarkten te gaan beleggen. Daarom zie je geregeld zorgwoningen, serviceflats, commercieel vastgoed, sociale huurwoningen, garageboxen en parkeerplaatsen als “alternatieve” vastgoedbelegging opduiken.

Door de verkoop in kleinere pakketten drijft de promotor ook de omloopsnelheid op. Dit heeft als leuke gevolg dat het klassieke conflict tussen het moment van verkoop en de nood aan renovatie van het pand makkelijker te vermijden is. Dat levert een betere meerwaarde op. uiteindelijk moet die het echte rendement van de lange termijn operatie opleveren.

Transacties beperken

Dit principe is vrij eenvoudig toe te passen want de lange termijn en de stevige bijhorende kosten leiden automatisch tot een beperking in het aantal transacties.

Kosten zo laag mogelijk

Kosten zijn er genoeg bij een vastgoedtransactie. Er zijn ook veel partijen en wettelijke reglementeringen. Soms verwijzen de analisten ook naar de dreigende fiscale wijziging om huurinkomsten volledig te belasten in plaats van op basis van het kadastraal inkomen. Dat zou het rendement serieus aantasten. Maar veelal worden evidente tussenliggende kosten zoals herstellingen, onderhoud en syndicus niet volledig meegenomen in de rendementsanalyse. Dat levert dikwijls een rooskleurig beeld op waarbij vastgoed als alternatief voor de spaarrekening naar voren komt, maar dan wel een alternatief dat de inflatie verslaat. Transparantie over alle kosten is de beste garantie om ze zo laag mogelijk te houden.

Hoe kan je dan de beleggingskant wel correct uitvoeren in deze activaklasse?

• Je beleggingsrendement van je vastgoed correct berekenen en vooral zorgen dat je minstens op lange termijn de inflatie klopt.

• Het onderscheid maken tussen beleggen en eigenaar worden. Bij het laatste komen andere waarderingsmethodes te pas die niet altijd in cijfers alleen uitgedrukt worden.

• Beleggen in papieren vastgoed of wat zo mooi gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) heet. Dit zijn beursgenoteerde ondernemingen die alleen in vastgoed mogen beleggen. Je wordt geen eigenaar van het vastgoed zelf maar wel aandeelhouder van de vastgoedonderneming.

• Beleggingsfondsen kiezen die zo breed gespreid zijn dat ook de ondernemingen die in vastgoed beleggen in de onderliggende ondernemingslijst opgenomen zijn zodat je als belegger op een correcte en transparante manier ook het rendement uit die activaklasse kan meenemen.

Als je meer wil weten over hoe je het evenwicht in je beleggingsportefeuille over alle activa heen best kan bereiken, kan je ook bij Cring terecht voor een onafhankelijk advies;

Tot binnenkort.