Heeft u vragen?

Spreiding en vastgoed

Volgens meer dan 60% van de Belgen is vastgoed de beste belegging. Dan bedoelen ze vastgoed voor eigen gebruik zoals de eigen gezinswoning. Maar ook vastgoed voor verhuur  staat op de eerste plaats bij meer dan de helft van hen als beste belegging. Het is niet helemaal duidelijk of ze met ‘best’ het rendement bedoelen of de ‘garantie’ dat deze belegging ‘veilig’ is of ‘nooit zal dalen’. Ondertussen kennen we allemaal deze dooddoeners omtrent vastgoed. In de coronacrisis is dit nog verhevigd. Iedereen wou meer ruimte binnen maar ook rond het huis of een terras bij het appartement. Dat stuwde de prijzen van bepaalde vastgoedtypes nog sterker de hoogte in. Of dit blijvend is, valt nog moeilijk te bepalen. In alle geval, het draagt bij tot de slogan dat vastgoed vast altijd goed is.

Vastgoed is een belegging

Toch pleiten we voor enige kritische evaluatie van vastgoed als belegging. De doorsnee vastgoedbelegger kijkt niet naar zijn belegging in onroerend goed op dezelfde manier als hij dat doet voor aandelen of obligaties.

Wat doet hij niet?

Meestal evalueert hij de vastgoedbelegging los van de rest van zijn vermogen. Als hij dat ook doet voor zijn opbrengsteigendom, dan durft die samenstelling van zijn vermogen nogal gauw door te slaan in de richting van een zwaar overgewicht aan onroerende activa.

Hij respecteert dan eigenlijk een fundamenteel principe van beleggen niet.  Het overgewicht aan vastgoed heeft voor het hele vermogen het onprettige gevolg dat het geheel onvoldoende gespreid is. Dat kan leiden tot een grote schok in de totale vermogenswaarde wanneer de markt om welke reden dan ook vastgoed anders gaat waarderen. Of er komt een belastingwijziging voor de huurinkomsten. Ook komt bovenop dit gebrek aan spreiding de vervelende erfbelasting om de hoek kijken. Tenslotte leent onroerend goed zich niet zo goed en snel tot schenking en andere successieplanningstechnieken.

De roze bril

De vastgoedbelegger kijkt met een roze bril naar het (huur)rendement van zijn vastgoedbelegging. Vele vastgoedverkopers promoten hier hun eigen positieve rendementsanalyses. Het komt erop neer dat ze de ‘volatiliteit’ van deze soort belegging onderschatten. Het lijkt alsof onvoorziene omstandigheden geen invloed hebben in deze markt. Maar wij vinden dat er grote schommelingen in de opbrengst kunnen optreden. Dan gaat het over de kwaliteit van de  huurders en hun betalingspatroon. Of de kosten van onderhoud al dan niet veroorzaakt door de huurders.  Of de noodzakelijke renovaties na een tijd.

Hier ontstaat een belangrijk verschil tussen vastgoed en andere beleggingsactiva. De doorgedreven rapportering en technische normen die aan aandelen en obligaties zijn opgelegd (en terecht) hebben nog niet dezelfde graad van standaardisering bereikt bij vastgoed.  Dat betekent dat de beslissing in grote mate steunt op andere criteria dan de technische variabelen.

Ligging, ligging en ligging

Als laatste element waar de belegger eigenlijk nog meer aandacht voor zou moeten hebben, komen we bij de enige bron van rendement bij vastgoed uit. Zoals jullie ondertussen weten is de enige bron van rendement de L I G G I N G. Omdat België zo’n klein landje is, denkt de belegger dat het niet veel uitmaakt waar hij investeert. Bijgevolg zie je overal in het land dezelfde soort projecten opduiken. Hun rendement kan niet hetzelfde zijn als je naar de ligging in detail gaat kijken. De nabijheid van alle dienstvoorzieningen maar ook culturele en andere faciliteiten nemen een al maar belangrijkere plaats in de rendementsanalyse.

Vastgoed als zuivere belegging in een totaalvermogen

Hoe kan vastgoed dan wel voor een beter evenwicht in het vermogen zorgen? Dat kan door een technische benadering zoals je dat zou doen voor de andere activa. Dat kan door de spreiding terug in het verhaal te brengen. En dat kan door het gewicht van vastgoed in het vermogen beter te verdelen.

In de volgende blogs ga ik op zoek naar de manier om vastgoed als een echte belegging te benaderen. Zonder daarom afbreuk te doen aan de emotionele waarde van een eigen huis.

Tot binnenkort.

Lieven

Contact

CRING BVBA
Jaarbeurslaan 17, bus 12, 3600 Genk
T. 089 23 33 01
info@cring.be
FSMA 115093
RPR 0479.427.943